国家正式声明房地产市场转变，未来趋势值得关注

楼市话题已被讨论多年，市场分析层出不穷，以至于不少人对此感到疲惫。然而，这一次的消息却非同寻常——国家统计局的发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长付凌晖在例行的国民经济运行情况通报会上发表了看法，这一发言的权威性毋庸置疑。尽管这一信息融入了众多宏观数据中，但其重要性远远超出当天发布的任何GDP数字。在通报中，付凌晖在讨论房地产时指出，过去新房在交易中占据主导地位的情况正在发生变化，现如今存量房交易逐渐增多。与此同时，8月份70个大中城市的商品住宅价格变动数据也公布，结合这两组信息才能更全面地理解当前的市场趋势。

据统计，2026年1到8月，全国二手房网签面积累计达到约5.5亿平方米，较去年同比增长超过10%；而新建商品房的销售面积则继续下滑，同比减少超过12个百分点。在8月份的数据中，一线城市的新房价格环比由持平变为上涨0.1%，上海以0.4%的涨幅领跑全国，同时，二手房的价格已连续六个月环比上涨。中原地产和广东省住房政策研究中心等机构一致认为，市场正在积累复苏的信号，但增量房和存量房的角色已经悄然逆转。政府正式认定房地产市场"发生重要变化"，将过去几年埋藏在报告中的判断抬至最重要的场合公开表态。

这次表态的转变是经过三步骤完成的：2023年提到“供求关系发生重大变化”，2025年描述“新房和二手房并举”，最终到2026年9月15日的事实陈述，标志着新房时代的结束。国新办的月度发布会面向全球媒体、地方领导和资本市场从业者，发布的内容经过反复推敲，并非随意表述。选择在8月底的"828新政"落地后，及“金九银十”了解旺季来临的时点进行讲话，意在明确市场未来的政策走向——该政策清晰地指向支持存量房的流通，而不是再遮掩增量房。

要真正理解这一转变的重要性，需要关注居民资产结构。对于中国家庭财富的讨论中，近80%的家庭财富都集中在房地产上，这一比例使得家庭资产对房价变化高度敏感，一旦房价重估，家庭财富也会随之波动。此外，还有两条长期趋势并存：一是房地产的存量过剩，研究显示中国当前有足够的空置房屋让每位居民各居三套；二是人口结构的变化，即使生育率翻倍，考虑到老年人口的比重，中国总人口预计在未来数年将逐步下降。由此可见，进入市场并能入住这些空置房的人口数在逐年减少。

这三条信息——家庭财富集中于房产、住房供给严重过剩、购房人群长期下降——所交织出的情景预示着房地产市场面临结构性风险，任何房价调整都会对家庭资产造成影响。在地方政府层面，税收的变化会直接影响到财政支持，二手房交易虽然活跃，但税收与土地出让金相比，影响力相对较小，过去靠土地出让维持的地方经济将受到制约。

在房企方面，负债重组尚未完成的企业减少，国有企业也开始逐渐缩减土地购置，转而向代建、物业管理和城镇更新等领域转型。部分政策鼓励房企参与老旧小区改造和保障性住房建设，虽然利润率较低，但已成为企业生存的必要选择。行业正在从“金融资产制造商”转变为“居住服务提供商”，未来房企数量或将大幅缩减至峰值的三分之一。政策脉络从2026年“两会”到8月底的“828新政”，再到9月15日的表态，展现出清晰的发展方向：保交楼、促进二手房交易、降低置换成本，推动老旧小区的升级及保障性住房建设，形成良性循环。